Pokiaľ kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, jednou z najdôležitejších vecí je správne nastaviť mechanizmus zaplatenia kúpnej ceny. Obidve strany by mali mať istotu, že kupujúci sa stane majiteľom nehnuteľnosti a predávajúci za ňu dostane riadne zaplatené. Kúpna cena by preto mala byť uložená do úschovy u nezávislej osoby, ktorá celý proces zdozoruje.
Vinkulácia
Vinkulácia znamená „prevod dispozičného práva (napr. vlastníckeho práva) na niekoho iného dovtedy, kým nebude splnená určitá podmienka (napr. uhradená celá kúpna cena).“
Postup pomocou úschovy
Štandardne predaj pomocou úschovy prebieha tak, že po zaplatení kúpnej ceny do úschovy zasiela uchovávateľ na kataster kúpnu zmluvu a až po prepise vlastníckeho práva na kupujúceho uchovávateľ vypláca predávajúcemu peniaze. Určite nemožno doporučiť platenie kúpnej ceny napriamo, medzi účastníkmi obchodu. Pokiaľ zaplatí kupujúci predávajúcemu dopredu, nemá istotu, že ten na neho skutočne nehnuteľnosť na katastri prevedie. A pokiaľ zase predávajúci prevedie nehnuteľnosť na kupujúceho, nemá istotu, že ten mu následne kúpnu cenu zaplatí.
Aké možnosti teda môžete vybrať? U nás na Slovensku sú najznámejšie úschova u notára, advokáta alebo v banke (vinkulácia). Viac o týchto možnostiach si povieme v článku pod videom.
Notárska úschova
Notár Vám pripraví kúpnu zmluvu s notárskou úschovou, ktorej podmienky budú vzájomne previazané. Notár musí mať povinné profesné poistenie a byť členom notárskej komory.
Notárska úschova sa riadi notárskym tarifom. Medzi ľuďmi koluje mýtus, že notárska úschova je bezpečnejšia ako advokátska. Vychádza zrejme z historického postavenia notárov a z mylného predpokladu, že za notára ručí štát. To ale v prípade úschovy peňazí neni pravda. Riziko sprenevery peňazí je rovnaké ako u advokáta, ale v oboch prípadoch zdôrazňujem, že je riziko minimálne.
Banková úschova
Z pohľadu predošlej možnosti sa zdá ako menej riziková, má ale niekoľko nevýhod. Niektoré banky ju ponúkajú len ako službu k financovaniu hypotekárnym úverom. Ďalšia skúsenosť je, že banky ponúkajú vinkuláciu len na niektorých pobočkách. Cena za túto službu sa vypočíta percentom z uschovanej čiastky a je niekedy vyššia, ako úschova advokátska. Podľa skúseností z praxe je ale najväčšia nevýhoda, nepružnosť bánk. Banky majú svoje stanovené postupy a majú svoje vzory zmlúv, v ktorých neradi pripúšťajú nejaké úpravy. Pokiaľ dôjde v priebehu obchodu k zmenám v kúpnej zmluve, pripravte sa na dlhodobý a zložitý proces vybavovania dodatkov. Je možné, že potom aj tento dodatok môže predražiť celkovú vinkuláciu.
Advokátska úschova
Pri tejto možnosti advokát pripravuje aj úschovnú aj kúpnu zmluvu. Každú úschovu eviduje u Slovenskej advokátskej komory. Advokát je zo zákona povinný mať profesné poistenia zodpovednosti. To ale nekryje spreneveru, čo je asi jediné riziko tejto úschovy. Treba si preto vybrať zabehnutú advokátsku kanceláriu.
Ako to robíme my
Aby mali klienti, čo najmenej nákladov so zrealizovaním obchodu využívame služby notárskej úschovy v prípade, že sa jedná o komplikovaný prípad. V bežnej praxi však využívame doložku v kúpnej zmluve, vďaka ktorej je naša advokátska kancelária splnomocnená podať návrh na vklad. Podávanie návrhu na vklad teda nie je závislé od predávajúceho. Keď nám kupujúci oznámi, že poslal čerpanie finančných prostriedkov a predávajúci prijatie potvrdí, podávame návrh na vklad, pričom splnomocnená osoba môže v priebehu prerušenia procesu vkladovania doupraviť kúpnu zmluvu podľa pokynov katastra. Nestane sa tak, že by predávajúci dostal peniaze a už nekonal ďalej vo veci vkladovania vlastníckeho práva na katastri.
