9 vecí na ktoré netreba zabudnúť pri prepise bytu/domu
Predali ste byt alebo kupujete dom? Gratulujeme! No ešte nekončíme. Prepis nehnuteľnosti nie je len o kúpnej zmluve a odovzdaní kľúčov. Čaká vás pár dôležitých krokov – elektrina, plyn, kataster, voda, bytový správca, smeti.. no skrátka to, čo väčšina ľudí zisťuje až „za pochodu“.
Aby ste na nič nezabudli a všetko prebehlo čo najľahšie, pripravili sme pre vás jasný a zrozumiteľný prehľad toho, čo treba vybaviť – bez zbytočných úradných rečí a v ľudskej reči. Lebo vieme, že kúpa či predaj je dosť veľký krok sám o sebe. S týmto všetkým vám radi pomôžeme.
1. Prepis elektrina
Prepis elektriny – kde a ako začať?
Pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti je dôležité nezabudnúť na prepis elektriny na nového majiteľa. Ako prvé je potrebné zistiť, kto je aktuálnym dodávateľom elektriny – najčastejšie ide o Západoslovenskú energetiku (ZSE), Stredoslovenskú energetiku (SSE), Východoslovenskú energetiku (VSE) alebo SPP – Slovenský plynárenský priemysel, a.s., ktorý poskytuje aj dodávku elektriny.
V Banskobystrickom regióne býva najčastejším dodávateľom Stredoslovenská energetika (SSE) alebo Slovenský plynárenský priemysel, a.s., (SPP.)
Ako postupovať pri prepise elektriny:
Zistite, kto je súčasný dodávateľ elektriny.
Kontaktujte zákaznícke centrum – telefonicky alebo navštívte ich webovú stránku.
Ak sa Vám nepodarí dokumenty stiahnuť, po telefonickom kontakte vám:
buď zašlú formulár na email,
alebo ho dostanete osobne na najbližšej pobočke.
Vyplňte formulár na zmenu odberateľa (tzv. „Žiadosť o zmenu zákazníka“) – podpisujú ho obaja, predávajúci aj kupujúci.
Priložte aktuálny stav elektromeru a kópiu kúpnej zmluvy.
Odošlite dokumenty elektronicky alebo ich osobne odovzdajte.
Tip pre Vás : Prepis vybavujte čo najskôr pri odovzdaní nehnuteľnosti, aby ste sa vyhli nedorozumeniam v spotrebe či fakturácii.
2. Prepis voda
Prepis vody – týka sa vás to ?
Zatiaľ čo elektrina alebo plyn sa prepisujú pri každom predaji nehnuteľnosti, voda má svoje špecifiká. Či je potrebné riešiť prepis odberateľa vody, závisí od typu nehnuteľnosti.
Kedy treba riešiť prepis vody?
Áno – pri rodinnom dome, chate alebo nehnuteľnosti s vlastným vodomerom.
Nie – pri bytoch v paneláku, kde je dodávka vody riešená cez správcu bytového domu. Vtedy sa zmeny ohľadom vody riešia priamo pri prepise u správcu a nie cez vodárenskú spoločnosť.
Ak sa vás prepis týka, tu je postup:
Kontaktujte príslušnú vodárenskú spoločnosť – v našom regióne ide najčastejšie o Stredoslovenskú vodárenskú prevádzkovú spoločnosť, a.s. (StVPS).
Oznámte zmenu vlastníka a požiadajte o formulár na zmenu odberateľa – ten vám zašlú e-mailom alebo vám ho dajú osobne.
Formulár vyplníte a podpíšu ho obidve strany (predávajúci a kupujúci).
Priložíte aktuálny stav vodomeru a kópiu kúpnej zmluvy alebo listu vlastníctva.
Užitočné tipy:
Odporúčame stav vodomeru odčítať spoločne a zdokumentovať fotografiou.
Overte si, či má pôvodný majiteľ uhradené všetky nedoplatky – inak môže prepis meškať.
3. Prepis plyn
Prepis plynu – ako to vybaviť správne
V dnešnej dobe sa čoraz častejšie stretávame s elektrinou ako hlavným zdrojom energie, najmä v novostavbách, kde už plyn často nenájdete. Avšak v starších panelákoch či tehlových bytovkách je plyn stále bežný a preto je veľmi dôležité zistiť, u koho máte plyn prihlásený.
Ako postupovať?
Najskôr kontaktujte svojho dodávateľa plynu. V našom regióne je to najčastejšie spoločnosť Slovenský plynárenský priemysel, a.s. (SPP).
Zavolajte im alebo navštívte ich pobočku a požiadajte o formulár na zmenu odberateľa plynu.
Ak si dokumenty nestiahnete online, pracovníci vám ich môžu poslať e-mailom alebo vyzdvihnúť osobne na pobočke.
Formulár vyplňte spoločne s predchádzajúcim majiteľom a nezabudnite priložiť doklad o kúpe nehnuteľnosti (kúpnu zmluvu alebo list vlastníctva).
Dôležité je tiež odčítať aktuálny stav plynomera a ideálne si ho spolu s bývalým majiteľom zdokumentovať (napríklad odfotiť).
Na čo si dávajte pozor?
Prepis plynu môže trvať niekoľko dní, Približne 5 až 10 pracovných dní od doručenia všetkých potrebných dokumentov (vyplnený formulár, kópia kúpnej zmluvy alebo listu vlastníctva, stav plynomera, podpisy oboch strán). Záleží od kompletnosti dokumentov – ak niečo chýba, proces sa predĺži. Preto je vhodné oznámiť zmenu čo najskôr po podpise kúpnej zmluvy.
Skontrolujte, či bývalý majiteľ nemá u dodávateľa žiadne nevyrovnané pohľadávky, ktoré by mohli komplikovať prepis.
Nezabudnite na to, že plynové zariadenia môžu vyžadovať pravidelnú kontrolu, ktorá nesúvisí priamo s prepisom, ale je dôležitá pre bezpečnosť.
4. Smeti
Odpady a poplatky – kam a s čím po kúpe nehnuteľnosti
Komunálny odpad treba pri každej nehnuteľnosti zo zákona prehlásiť – bez ohľadu na to o akú nehnuteľnosť ide. Nový vlastník je povinný nahlásiť zmenu a prihlásiť aj reálny počet osôb, ktoré budú v nehnuteľnosti bývať. Lehota na nahlásenie je spravidla do 30 dní od nadobudnutia vlastníctva.
Ak to neurobíte, hrozia vám pokuty od mesta alebo obce podľa zákona, ktoré vám môžu byť udelené aj spätne.
Ako postupovať:
Zájdite alebo zavolajte na mestský/obecný úrad, konkrétne na oddelenie miestnych daní a poplatkov alebo životného prostredia.
Zmenu vlastníka treba nahlásiť najčastejšie do 30 dní od nadobudnutia nehnuteľnosti.
Väčšinou budete potrebovať:
občiansky preukaz,
kópiu kúpnej zmluvy alebo listu vlastníctva,
prípadne vyplnený formulár (ten vám dajú priamo na úrade alebo si ho môžete stiahnuť z webu obce/mesta).
Na čo si dať pozor:
Osobná návšteva vlastníka: Mnohé mestá a obce uprednostňujú, aby zmenu poplatníka za komunálny odpad nahlásil nový vlastník OSOBNE.
Niektoré mestá či obce majú aj ročné sadzby, a tak sa môže stať, že sa poplatok rieši len raz za rok – preto sa informujte, aby ste neplatili dvakrát alebo nezostali bez evidencie.
- Ak sa mení aj počet osôb, ktoré v nehnuteľnosti bývajú, je dôležité to uviesť, pretože výška poplatku často závisí práve od počtu nahlásených osôb.
5. Trvalý pobyt
Trvalý pobyt – kam sa oficiálne „presťahovať“?
Po kúpe bytu alebo domu nezabudnite na jeden z najzásadnejších krokov – nahlásenie trvalého pobytu. Nestačí len bývať, treba to dať vedieť aj štátu. 😄
Kde a ako nahlásiť trvalý pobyt?
Nahlásenie sa robí na mestskom alebo obecnom úrade v mieste, kde sa vaša nová nehnuteľnosť nachádza (teda nie podľa starého bydliska).
Treba si so sebou priniesť:
občiansky preukaz,
doklad o vlastníctve nehnuteľnosti (napr. list vlastníctva alebo kúpnu zmluvu),
ak je vlastníkov viac – ich súhlas, prípadne sa musia dostaviť aj oni.
Koľko to trvá?
Trvalý pobyt sa zapisuje na počkanie.
Občan získa potvrdenie o novom trvalom pobyte a je povinný si následne vymeniť občiansky preukaz (zvyčajne do 30 dní).
Môžem nahlásiť aj niekoho iného?
Nie, každý dospelý občan sa hlási osobne.
Výnimkou je dieťa – to prihlasuje rodič alebo zákonný zástupca.
Pozor na správcu a poštu:
Po nahlásení trvalého pobytu je dobré informovať aj správcu bytového domu a zmeniť si doručovaciu adresu napr. na úradoch, poisťovniach, banke a pod.
6. Preberací protokol
Je kľúčový dokument pri odovzdaní nehnuteľnosti
Preberací protokol je jedným z najdôležitejších dokumentov pri predaji nehnuteľnosti. Vypisuje sa vždy dvakrát – pre každú stranu zvlášť, čiže jeden pre predávajúceho a jeden pre kupujúceho. Ide totiž o veľmi dôležitý oficiálny doklad, ktorý slúži ako dôkazný materiál v prípade, že by sa neskôr objavili sporné situácie.
Je to dokument, ktorý detailne zaznamenáva stav bytu či domu v momente jeho odovzdania, stav meračov energií, vybavenie a všetky dôležité skutočnosti. Môže sa to zdať ako jednoduchý papier, no v skutočnosti je jeho správne vyplnenie veľmi dôležité – a ak nie ste zvyknutí na administratívu, ľahko sa môže stať, že niečo zabudnete alebo napíšete zle.
Čo musí preberací protokol obsahovať podľa zákona?
Podľa platnej legislatívy a praxe by mal preberací protokol zahŕňať minimálne tieto údaje:
Identifikáciu nehnuteľnosti:
Presný popis bytu alebo domu vrátane adresy, čísla bytu, listu vlastníctva, parcelné číslo a katastrálne územie.Údaje o zmluvných stranách:
Meno, priezvisko, adresu trvalého pobytu a identifikačné údaje predávajúceho a kupujúceho.Dátum a miesto odovzdania nehnuteľnosti:
Dôležitý údaj pre určenie okamihu prechodu zodpovednosti a vlastníctva.Odovzdané príslušenstvo:
Zoznam kľúčov, diaľkových ovládačov.Stav meračov energií:
Presné odpočty spotreby elektriny, plynu, vody, prípadne tepla.Zistené závady a nedostatky:
Dôkladný zápis všetkých poškodení, chýb alebo iných problémov, ktoré boli zistené pri preberaní.Podpisy všetkých zúčastnených osôb:
Kupujúceho, predávajúceho, prípadne sprostredkovateľa a svedkov.Čo môže zlyhať pri zle vypísanom protokole?
Vynechanie podstatných detailov, ktoré môžu byť v budúcnosti sporné.
Nesprávne zaznamenanie stavu meračov, čo môže viesť k nedoplatkom.
Neodhalenie skrytých závad, ktoré sa prejavia až po prevzatí.
Chýbajúce podpisy alebo nesprávne formulácie, ktoré môžu spochybniť celý protokol.
7. AML dotazníky?
Anti-Money Laundering čo to vlastne je ?
Možno ste o tom ešte nepočuli, ale pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti ste povinní vyplniť AML dotazník. Ide o súčasť zákona č. 297/2008 Z. z. o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti – teda zákona proti praniu špinavých peňazí (AML = Anti-Money Laundering). Znie to prísne? Áno, pretože to prísne aj je.
Kto musí dotazník vypĺňať?
Každý klient, ktorý uzatvára zmluvu v rámci predaja, kúpy, prenájmu alebo sprostredkovania nehnuteľnosti – či už ide o fyzickú alebo právnickú osobu. AML dotazník je povinný vyžiadať realitný maklér alebo sprostredkovateľ, a to ešte pred uzatvorením zmluvy.
Čo všetko sa v AML dotazníku nachádza?
Pripravte sa na otázky, ktoré sa možno budú zdať trochu osobné alebo zvláštne – zákon to však vyžaduje. Dotazník musí obsahovať:
Identifikačné údaje: meno, priezvisko, rodné číslo, trvalý pobyt, číslo OP/pasu.
Účel a povaha obchodného vzťahu: prečo kupujete/predávate nehnuteľnosť.
Pôvod finančných prostriedkov: odkiaľ pochádzajú peniaze na kúpu (napr. hypotéka, úspory, dedičstvo).
Informácia, či ste politicky exponovaná osoba (PEP).
Či konáte vo vlastnom mene alebo v zastúpení inej osoby.
Kontaktné údaje a podpis.
Prečo sa to vôbec robí? Ide o ochranu trhu pred zneužitím na legalizáciu nelegálnych príjmov, financovanie terorizmu či iné podvodné praktiky.
Záver: Nie je to len papier – je to zákonná povinnosť.
„Veď ja len predávam byt po starej mame…“
Anna zdedila byt po svojej starej mame a rozhodla sa ho predať.
Realitný poradca našiel kupcu, všetko prebiehalo hladko, ale keď ju realitný poradca poprosil o vyplnenie AML dotazníka, zamračila sa:
„Načo toto všetko je? Veď ja som obyčajná dôchodkyňa, nič neperiem!“
Práve tu nastal kameň úrazu. AML zákon nerozlišuje, či ste dôchodca, študent alebo podnikateľ. Povinnosť vypísať dotazník má každý – bez výnimky. Pani Anna to najprv brala ako zbytočné papierovanie, no po vysvetlení pochopila, že poradca nerobí zbytočnosti, ale chráni seba aj ju pred prípadnými problémami.
A teraz si predstavte, že by byt predávala sama. Možno by ani nevedela, že takýto dotazník má vôbec existovať – a ak by neskôr niekto skontroloval transakciu a zistil, že nebol dodržaný zákonný postup, mohli by nastať komplikácie a pokuty.
⚠️ Aké komplikácie a pokuty hrozia?⚠️
Pokuty až do výšky 1 000 000 € (podľa zákona č. 297/2008 Z. z., § 31 a § 32), ak:
nevykonajú identifikáciu a kontrolu klienta (napr. nevyplnia AML dotazník),
neuchovajú AML dokumentáciu po dobu 5 rokov,
neoznámia podozrivú transakciu príslušným orgánom (FSJ – finančná spravodajská jednotka),
opakovane porušia AML povinnosti.
transakcia môže byť zablokovaná alebo oddialená, ak nie je doložený pôvod finančných prostriedkov.
V prípade pochybností o legálnosti peňazí (napr. vyššia suma v hotovosti), banka alebo notár môžu odmietnuť vykonať úhradu alebo zápis do katastra.
8. Dokumenty k nehnuteľnosti
Aby celý proces prebehol bez problémov a podľa zákona, musíte mať kompletnú dokumentáciu k nehnuteľnosti. Bohužiaľ nestačí len výpis z katastra.
✅ Zoznam základných dokumentov, ktoré budete pravdepodobne potrebovať:
List vlastníctva (LV)
Doklad o tom, kto je oficiálnym vlastníkom nehnuteľnosti.
Mal by byť aktuálny (nie starší ako 3 mesiace).
Kópia z katastrálnej mapy
Dôležitá najmä pri domoch a pozemkoch – ukazuje, kde sa čo nachádza.
Nadobúdací doklad
Napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva alebo dedičské rozhodnutie – musíte vedieť, ako ste nehnuteľnosť získali.
Stavebné dokumenty (pri domoch a prístavbách)
Stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, projektová dokumentácia.
Často zabudnuté alebo stratené – najmä pri starších stavbách.
Energetický certifikát budovy
Povinný pri predaji. Ak ho nemáte, hrozí vám pokuta (zo zákona).
Znalecký posudok
Vyžaduje sa najmä pri hypotékach. Neplatí pre všetky predaje, ale často ho žiada banka.
Potvrdenie od správcu bytového domu
Najmä pri bytoch – dokazuje, že nie sú nedoplatky a koľko je vo fonde opráv.
Doklady o úhradách energií (elektrina, voda, plyn, smeti)
Potrebné pre prehľad a prepisy, a tiež ako dôkaz, že všetko je vyrovnané.
AML dotazník + doklady totožnosti
Zákonná povinnosť pre predávajúceho aj kupujúceho – bez toho transakcia nemusí prebehnúť.
Revízne správy – technické revízie
Elektrická revízia (elektroinštalácia) – odporúčaná hlavne pri starších domoch/bytoch.
Revízia plynu, ak je v objekte prítomný.
Komínová revízia – povinná pri nehnuteľnostiach s krbom alebo kotlom.
Revízie sú dôležité nielen pre kupujúceho, ale aj pre bezpečnosť a poistku. Bez nich vám môže poisťovňa pri škode krátiť plnenie alebo neuznať poistnú udalosť. ❗ A tu to začína byť zaujímavé…
Nie vždy ich zoženiete bez znalostí kde, čo, ako a za koľko.
Získanie väčšiny týchto dokumentov nie je bezplatné. Príslušné úrady, správcovia či inštitúcie si za vystavenie výpisov, potvrdení či kópií účtujú správne poplatky, ktoré sa môžu líšiť v závislosti od typu dokumentu a spôsobu vybavenia (osobne, online alebo zrýchlene).
9. Daň za nehnuteľnosti
Starý odhlásiť a nový platiť od januára…